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Achat et héritage d'un condo en Floride (2013-06-10)
L’ACHAT ET L’HÉRITAGE D’UN CONDO EN FLORIDE
Les condos en Floride, il y a deux façons de s’en procurer :
a) En acheter un
b) En hériter de un
Dans tous les cas, il faut faire affaires dans une juridiction étrangère d’où on ne connaît pas la Loi. Qui plus est, la première cohorte de propriétaires de condos est pour plusieurs, rendus à un âge où ils ne peuvent plus voyager pour cause de maladie grave, du coût des assurances ou encore pire (c’est relatif) ils sont morts.
Il est à bien comprendre que l’héritage d’une propriété floridienne peut apporter ses joies, mais aussi quelques problèmes à régler.
Si le testament en est un québécois, il faudra probablement des lettres de vérification en vertu de l’article 892 du Code civil du Québec, ce qui peut parfois être long et voir même, bien couteux dans le pire des cas. Par la suite, il faut retenir les services d’un avocat floridien (title attorney) pour procéder au transfert de propriétaires.
Selon nous, il est préférable, pour un testament fait en Floride, de léguer ses biens floridiens exclusivement (un testament québécois s’occupera du reste). Ainsi, le condo, les meubles meublants et le véhicule (parfois même le compte de banque américain) seront disposés selon les lois de la Floride où vous deviez de toute façon engager ledit « title attorney » pour les transactions de transfert de propriété.
Une autre façon de faire est par le biais d’un JTWROS (il est bon de voir si votre contrat d’acquisition du condo porte cette mention). Le « Joint Tenancy With Right Of Survivorship » est un contrat de copropriété où le survivant devient propriétaire de la part du décédé au moment de la mort de celui-ci.
Bien sûr, pour qu’un tel contrat s’applique, il faut être copropriétaire, cela va de soi. Ce type de contrat n’existe pas au Québec (tontine) mais peut être très utile pour le couple acheteur d’un condo en Floride. Ledit JTWROS crée une fiction légale qui fait que le bien ainsi possédé n’entre pas dans la succession du défunt, mais passe directement dans le patrimoine du survivant. Ce fait évite certains problèmes au niveau de la gestion de la succession. Il peut être possible d’ajouter des « tenant » (copropriétaires) sur le condo, ce qui permettra au conjoint survivant (par exemple) d’y faire inscrire son ou ses enfants. Toutefois, des applications fiscales peuvent rendre ce choix moins opportun lorsqu’il ne s’agit pas de son conjoint. De surcroît, les lois relatives au patrimoine familial pourraient s’appliquer si votre enfant, ui serait copropriétaire avec vous,se divorce ou encore pourrait être le gage de ses créanciers. Il est bon de faire affaires avec un avocat floridien compétent (Real Estate Lawyer Title Attorney) car il semble que le « Joint Tenancy » doit rencontrer certains critères de temps, titre, intérêt et possession.
Il est à noter que beaucoup d’avocats floridiens parlent français et de ce fait, peuvent plus facilement accommoder les québécois. Donc, sortez votre contrat d’achat, votre testament, et parlez-en avec vos proches, votre notaire ou votre avocat.
Me Charles Laflamme
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