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Droit immobilier - prescription acquisitive (2012-04-10)
La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir le droit de propriété ou l'un de ses démembrements, par l'effet de la possession (art. 2910 C.c.Q.).
La prescription acquisitive d’un immeuble est une question de fait et non de titre. Elle intervient justement lorsque celui qui se prétend propriétaire n'a pas titre officiel, mais qu’il agit comme tel.
Les conditions d'exercice de la prescription acquisitive
La prescription acquisitive requiert une possession.
La possession est l'exercice de fait, par soi-même ou par l'intermédiaire d'une autre personne qui détient le bien, d'un droit réel dont on se veut titulaire (art. 922 al.1 C.c.Q.).
La possession, par opposition à la détention, suppose la coexistence de deux éléments; un élément objectif, le corpus, et un élément subjectif, l'animus.
- Le corpus
Le corpus renvoie à l'emprise matérielle qui consiste dans le fait d'accomplir des actesmatériels à l'égard de la chose, à la manière d'un propriétaire agissant avec son bien, directement ou par le truchement d'une autre personne qui détient le bien pour lui.
L'élément matériel de la possession prend la forme d'actes matériels d'utilisation, d'occupation, de jouissance ou de transformation du bien. Ont été retenus comme preuve du corpus la récolte du foin, la culture du sol, le pâturage des animaux, la coupe de bois, l'érection, l'entretien ou la démolition d'un immeuble, l'installation et l'entretien de clôtures, de haies, le creusage d'un fossé, le stationnement d'automobiles, etc.
En revanche, l'utilisation d'un lac ou d’une berge à des fins récréatives (baignade, pêche, amarrage d'un canot) ne constitue pas un acte de possession.
- L'animus
L'animus est l'intention du possesseur de se conduire comme le véritable propriétaire du bien.
L'exigence de l'animus découle de la définition de l'article 921 C.c.Q. qui enjoint de posséder à titre de propriétaire ou de titulaire du droit réel. En d’autres mots, c'est la volonté ou la conviction du possesseur d'être le réel titulaire du droit qu'il exerce. Cela signifie que celui qui exerce la possession n’a aucune reconnaissance du droit d'autrui ni obligation de rendre le bien.
L'ajout de cet élément intentionnel transforme ainsi la simple maîtrise matérielle, la détention, en possession véritable.
De plus, cet élément intentionnel sert à distinguer la possession des actes de pure faculté ou de simple tolérance.
L'animus s'apprécie de façon abstraite. On ne doit pas chercher à faire la preuve de l'intention réelle du possesseur ou sonder son état d'âme. Il suffit d'examiner la conduite du possesseur par référence à une personne placée dans la même situation.
L’élément intentionnel est cependant difficile à prouver. C'est pourquoi qu’à moins d'une preuve contraire, celui qui possède est toujours présumé posséder pour soi et à titre de titulaire du droit (art. 921 al. 2 C.c.Q.).
Toute personne qui fait la preuve de l'élément matériel de la possession jouit aussitôt d'une présomption d'animus. Cette présomption dure indéfiniment et assure la persistance de l'élément intentionnel.
Il s'agit toutefois d'une présomption simple qui peut être renversée par une preuve contraire (art. 2847 al. 2 C.c.Q.). La démonstration que le possesseur n'avait pas l'intention d'agir à titre de propriétaire constitue une preuve du contraire et suffit à renverser la présomption.
La possession utile
Lorsque la possession possède toutes les qualités requises et qu'elle conduit à la prescription, elle a force de titre.
Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque (art. 922 C.c.Q.).
- Paisible
La possession est paisible lorsqu’elle s’exerce en absence de violence et de contrainte.
- Continue
La possession est continue lorsque les actes de jouissance sont accomplis régulièrement par le possesseur.
- Publique
La possession est publique lorsque le possesseur ne fait rien pour cacher son intérêt.
- Non équivoque
La possession est non équivoque lorsqu’il est facile de déterminer à quel titre sont exercés les actes qui démontrent l'exercice du droit.
Ces quatre (4) conditions sont complémentaires et doivent existées de façon concomitante.
Droit susceptible d’acquisition
Pour produire ses effets, la possession doit porter sur un droit susceptible d'acquisition par prescription.
On ne peut donc prétendre à quelconque prescription contre un bien imprescriptible (ex : propriété de la Couronne, chemin public, parc public).
Geste de simple tolérance
Les gestes de simple tolérance (ex : prendre une marche, chasser, cueillir des fruits sauvage) ne sauraient également constituer des actes de possession utiles pour les fins de la prescription acquisitive.
Le délai de la prescription acquisitive
S'il n'est autrement fixé par la loi, le délai de la prescription acquisitive est de 10 ans (art. 2917 C.c.Q.).
En matière immobilière, le point de départ de la prescription acquisitive est la possession de la part de celui qui prescrit ou de ses auteurs. Par exemple, pour le calcul du temps écoulé, la possession de celui qui achète un immeuble est jointe à celle de celui qui lui a vendu.
Il importe de souligner que la prescription, en matière de droit immobilier, n'est pas influencée par la bonne ou mauvaise foi du possesseur. Ainsi, il n’est pas utile de démontrer que celui qui possède à titre de propriétaire croyait le faire à juste titre.
La détention, i.e. lorsque l'objet est détenu pour le compte d'autrui, ne peut fonder la prescription, même si elle se poursuit au-delà du terme convenu (art. 2913 C.c.Q.).
Le recours
Le possesseur qui a possédé un immeuble à titre de propriétaire pendant dix ans ne peut en acquérir la propriété qu'à la suite d'une demande en justice (art. 2918 C.c.Q.).
Pour ce faire, il faut que la possession soit toujours actuelle.
Le jugement obtenu n'est toutefois que déclaratif du droit de propriété, car c'est l'accomplissement de la prescription qui transfère ce droit.
En d'autres mots, la prescription est acquise par le seul passage du temps et le fait de s'adresser au Tribunal ne vise qu'à faire déclarerun droit qui est acquis.
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